城市更新條例創新機制破解“拆遷難”

深圳特區報訊（記者 李舒瑜）“只要一戶不同意，城市更新項目就‘停擺’”的難題將得到有效破解。我國首部城市更新立法《深圳經濟特區城市更新條例》昨天經市人大常委會會議表決通過，并擬于明年3月1日實施。條例創設了“釘子戶”解決機制——舊住宅區已簽訂搬遷補償協議專有部分面積和物業權利人人數占比不低于95%，區政府可以對未簽約部分房屋實現個別征收。

城市更新實行政府和市場“雙輪驅動”

經過四十年的高速發展，深圳在全國率先進入存量土地開發階段，城市更新成為深圳土地供應主要來源。早在2009年，深圳出臺《深圳市城市更新辦法》，在全國率先探索城市更新市場化運作路徑，有力地推進該項工作的進展。但是，與全國其他地方一樣，深圳的許多城市更新項目也面臨著“老三樣”難題：拆不動、賠不起、玩不轉，僅靠現有的政策規定難以破解，迫切需要通過立法予以規范。

根據《條例》，我市的城市更新由政府和市場“雙輪驅動”，即在堅持政府統籌的前提下，實行市場化的運作模式，保持城市更新活力。

拆遷補償標準不低于套內面積1：1

根據《條例》，申請納入拆除重建類城市更新單元計劃的，舊住宅區建筑建物年限應當在二十年以上，舊工業區、舊商業區在十五年以上，且須滿足需要建設重大城市基礎設施和公共服務設施，或者年久失修存在嚴重安全隱患等條件。

當前，我市舊改中的補償標準由項目實施主體與業主進行協商，并通過簽訂搬遷安置補償協議予以約定。為了更好保護城市更新物業權利人合法權益，《條例》明確物業權利人可以自主選擇產權置換、貨幣補償或者兩者相結合的搬遷補償方式。同時，規定搬遷安置最低補償標準——已登記的商品性質住宅物業（即紅本住宅）采用原地產權置換的，按照套內面積不少于1∶1的比例進行補償。

“個別征收+行政訴訟”破解拆遷難

“雙百簽約”一直是城市更新項目推進中實施拆遷的基本原則，即必須100％業主、100％的面積同意并簽署拆遷補償安置協議。在利益訴求多元化背景下，這種制度也在一定程度上催生了一些“釘子戶”。

《條例》創設了“個別征收+行政訴訟”——舊住宅區已簽訂搬遷補償協議的專有部分面積和物業權利人人數占比均不低于百分之九十五，且經區人民政府調解未能達成一致的，為了維護和增進社會公共利益，推進城市規劃的實施，區人民政府可以依照法律、行政法規及本條例相關規定對未簽約部分房屋實施征收。城中村合法住宅、住宅類歷史違建部分可參照執行。被征收人對征收決定或補償決定不服的，可以依法申請行政復議或者提起行政訴訟。

同時，《條例》規定舊住宅區更新單元由轄區街道辦負責申報。未確定為城市更新單元計劃申報主體，擅自在舊住宅區開展現狀調研、意愿征集等城市更新單元計劃申報前期工作，逾期不改正的，處一百萬元以上五百萬元以下罰款。

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